Acheter une passoire thermique pour la rénover : bonne affaire ?

Les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location. Il n’est ainsi plus possible de louer les pires logements classés G au DPE (diagnostic de performance énergétique) depuis le 1er janvier. Cette interdiction concernera l’ensemble des logements classés G au 1er janvier 2025, puis ce sera au tour des logements classés F en 2028 et classés E en 2034.

Pourquoi les passoires thermiques sont-elles moins chères ?

Aujourd’hui, de plus en plus de propriétaires vendent leur bien immobilier lorsqu’il est qualifié de passoire thermique. Pourquoi ? Car à leurs yeux, les travaux de rénovation coûtent trop cher malgré les dispositifs mis en place pour les financer. Résultat : l’offre est de plus en plus importante.

Moins séduisants, les logements classés F et G subissent ainsi une sévère décote pouvant aller jusqu’à 20 %. De quoi intéresser certains investisseurs, qui peuvent acquérir des logements moins cher afin de les rénover pour les faire grimper au DPE, puis les relouer ou les revendre en réalisant une belle plus-value.

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Rénovation énergétique : les dispositifs intéressants pour réduire la facture

Aujourd’hui, différents dispositifs sont intéressants pour les propriétaires qui souhaitent rénover leur bien afin de pouvoir continuer à le louer et lui donner de la valeur.

Le retour du prêt à taux zéro (PTZ) dans l’ancien

Ces dernières années, le PTZ (prêt à taux zéro) avait été délaissé, car soumis à trop de conditions. Pour en bénéficier, il fallait acheter un bien dans une zone non tendue et réaliser des travaux pour un montant de 25 % de l’acquisition. Ce dispositif retrouve de l’intérêt aux yeux des investisseurs car, aujourd’hui, les préoccupations énergétiques sont plus fortes et, surtout, les taux de crédit ont grimpé. De 1 %, ils sont passés à 4 % !

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’un avantage fiscal allant jusqu’à 21 % du prix du bien mis en location ! Celui-ci doit être ancien et se situer dans une ville qui fait partie du programme Action cœur de ville. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Le déficit foncier doublé

Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet aux bailleurs de déduire de leur revenu global imposable la part de déficit issue des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration relatifs à une location vide. Ce plafond, qui était de 10 700 € par an, vient d’être doublé et passe à 21 4000 € si les travaux permettent de faire passer un logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D.

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Passoires thermiques : comment repérer une bonne affaire ?

Si l’achat d’une passoire thermique peut s’avérer intéressant pour effectuer un investissement immobilier, d’autres biens resteront toujours des mauvais plans selon les professionnels. C’est le cas des biens mansardés. Le DPE est calculé sur la surface Carrez, c’est-à-dire les zones de l’appartement dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Difficile, dans ces conditions, de changer de catégorie de DPE.

À l’inverse, l’achat d’une grande surface dans une ville où les prix de l’immobilier sont élevés est un bon plan puisque la décote sera automatiquement plus importante (et le prix d’achat plus faible). De plus, le coût des travaux au m² est proportionnellement plus faible sur les grandes surfaces.

Pour atteindre une classe B, par exemple, on peut s’attaquer à différents postes de travaux : isolation, remplacement du système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, par une pompe à chaleur, etc.

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